Veelgestelde vragen WOZ

Neem contact op met de gemeente. U kunt een e-mail sturen naar: woz@zwartewaterland.nl of bellen naar telefoonnummer 14 038.

We bepalen het aanslagbedrag met de WOZ-waarde en het daarop van toepassing zijnde tarief. Tegen het tarief kunt u geen bezwaar maken. Dit is vastgesteld door de gemeenteraad. Tegen de WOZ-waarde kunt u wel bezwaar maken. De OZB wordt berekend naar een percentage van de waarde van de onroerende zaak.

Niet elk pand is daadwerkelijk in- en uitwendig bekeken. Er wordt gewerkt met een zogenaamd referentienet. Dit dient als basis voor overige taxaties. Elk referentiepand levert daarmee de basis voor de waarde van een groep vergelijkbare woningen, die modelmatig gewaardeerd worden. Daarnaast beschikken wij over veel gegevens die bij de modelmatige waardebepaling gebruikt worden. Zoals gebruiksoppervlakte, bouwjaar, grondoppervlakte, ligging, bijgebouwen etc. 

Voor diverse doeleinden is de grootte van woningen van belang. Zo gebruiken makelaars de gebruiksoppervlakte en de bruto inhoud van woningen voor de aanbieding op de markt en gebruiken Nederlandse gemeenten de gebruiksoppervlakte van woningen voor de Basisregistraties Adressen en Gebouwen. Daarnaast worden de gebruiksoppervlakte en de bruto inhoud van woningen gebruikt voor taxaties, onder andere voor de hypotheekverstrekking van woningen en voor de taxaties in het kader van de Wet WOZ.

Om te zorgen voor uniformiteit en transparantie in het meten van woningen voor deze diverse doeleinden hebben de samenwerkende organisaties NRVT, NVM, VBO, Vastgoedpro, de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG), BAG BAO, Aedes en de Waarderingskamer gezamenlijk meetinstructies opgesteld. Deze meetinstructies hebben tot doel op een eenvoudige wijze de gebruiksoppervlakte van woningen te meten op basis van de norm NEN 2580. Bekijk de meetinstructie. 
 

Voor onroerende zaken die in gebruik zijn als woning geldt voor de erfbelasting en schenkbelasting voortaan de WOZ-waarde. Dit betekent dat u moet afrekenen over de WOZ-waarde van de betreffende woning. U heeft hierbij wel de keuze om de WOZ-waarde te nemen van de woning in het jaar van overlijden of in het jaar na het overlijden van de belanghebbende. Als u hier gebruik van wilt maken moet u een verzoek indienen bij de inspecteur van de belastingdienst. Meer informatie? Neem dan contact met ons op!

Voor de aangifte inkomstenbelasting heeft u de WOZ waarde van het voorgaande belastingjaar nodig. U kunt deze gegevens ook met uw DigiD inzien.

Onderlinge verschillen zijn er altijd. Misschien heeft de ene wel een tuinhuisje en de andere niet. Misschien heeft de ene woning het onderhoud minder goed dan de andere. Zijn inhoud en oppervlakte exact gelijk? Vaak ligt dit verschil in de onderdelen/bijgebouwen. Als het allemaal exact gelijk is, dan moet dit worden uitgezocht.

Van niet-woningen wordt de waarde bepaald op de vervangingswaarde indien deze hoger is dan de waarde in het economische verkeer. Dit gebeurt hoofdzakelijk voor onroerende zaken waarvan geen of weinig transacties op de markt plaatsvinden. De vervangingswaarde wordt bepaald door de waarde van de grond op te tellen bij de waarde van de opstal. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode waarbij rekening wordt gehouden met de bestemming van de onroerende zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de herbouwwaarde, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering, wegens functionele veroudering of voor ondoelmatigheid.

Bent u het niet eens met de WOZ-waarde of de aanslag neem dan eerst telefonisch contact met ons op! Dat kan voorkomen dat u een bezwaarschrift hoeft te schrijven. We nemen dan samen met u de WOZ-waarde door. Komen we er niet uit, dan kunt u alsnog bezwaar maken. 

Vaak zegt een vraagprijs van een woning wel iets over de woning die het betreft, maar niet altijd over andere woningen. Dus over het algemeen zal de WOZ-waarde lager zijn dan de vraagprijs.

De gemeenten hanteren de WOZ-waarde voor de heffing van de onroerende-zaakbelastingen (OZB). Eigenaren van onroerende zaken betalen elk jaar een bedrag aan OZB-zakelijk recht. Gebruikers van niet-woningen betalen ook OZB-gebruik. Dit bedrag is gebaseerd op de WOZ-waarde, "vermenigvuldigd" met een percentage. Het OZB-gebruikersdeel voor woningen is vervallen. De OZB wordt van alle onroerende zaken geheven, behoudens enkele vrijstellingen. Er zijn drie soorten vrijstellingen:

• De objecten die in het kader van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken zijn vrijgesteld. Het gaat hier bijvoorbeeld om openbare wegen en bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond. Voor deze objecten hoeft ook geen WOZ-waarde te worden bepaald.
• De objecten die volgens artikel 220 van de Gemeentewet worden vrijgesteld. Van deze objecten moet wel een waarde worden bepaald als deze van belang is voor de afnemers van de taxatiegegevens (het Waterschap en de Belastingdienst). De afnemers baseren hun heffing namelijk op andere wetten dan de Gemeentewet.
• De objecten die in de gemeentelijke belastingverordening worden vrijgesteld. Deze objecten moeten altijd getaxeerd worden, omdat de waarde van belang is bij de berekening van de zogenaamde belastingcapaciteit van de gemeente.
   

Voor het jaar 2022 is de waardepeildatum 1 januari 2021. Dus wat zou een woning rond die datum hebben opgebracht.

U kunt het taxatieverslag online inzien (ook van vorige jaren). U moet dan inloggen DigiD. 

De gemeente bepaalt de zogenaamde "waarde in het economische verkeer". Deze waarde wordt bepaald door een taxatie. Bij het taxeren van woningen wordt vastgesteld wat de vrije verkoopwaarde van uw onroerende zaak is, beoordeeld naar de marktsituatie op de waardepeildatum 1 januari 2021 voor belastingjaar 2022. Hierbij wordt uitgegaan van het bedrag dat het huis zou opbrengen wanneer het leeg verkocht zou zijn en onmiddellijk in gebruik zou kunnen worden genomen. Met huur, verhuur, hypotheken en andere zakelijke rechten (zoals erfpacht) wordt bij de WOZ-waardering geen rekening gehouden.

Om de waarde nauwkeurig te kunnen bepalen, houdt de gemeente van alle objecten de bouwkundige kenmerken bij. Verder verzamelt de gemeente zoveel mogelijk marktgegevens, zoals verkoopcijfers, om een zo goed mogelijk beeld te krijgen van de prijsontwikkeling op de vastgoedmarkt rond genoemde prijspeildatum. Aan de hand van deze gegevens bepaalt de gemeente de waarde.

De taxatie van bedrijfspanden is complexer. De taxaties zijn veelal gebaseerd op verkoopprijzen en huurprijzen. Voor bijzondere objecten zoals scholen, ziekenhuizen etc. gelden speciale voorschriften.

Bij onroerende zaken in aanbouw wordt de waarde vastgesteld op de grondwaarde vermeerderd met de stichtingskosten van de in aanbouw zijnde gerealiseerde opstallen. De waarde van de grond wordt gerelateerd aan gerealiseerde prijzen van bouwkavels en dergelijke rond 1 januari 2021 voor belastingjaar 2022.
 

Woningen moeten wettelijk worden onderbouwd met gerealiseerde en geanalyseerde verkoopcijfers. Een vraagprijs is niet geschikt om de WOZ-waarde aannemelijk te maken omdat deze immers niet gelijk hoeft te zijn aan de verkoopprijs.

De Belastingdienst beschikt over alle WOZ-waarden van de gemeenten. De WOZ-waarde wordt gebruikt voor:

• De inkomstenbelasting voor het eigenwoningforfait (voorheen huurwaardeforfait), en vermogensrendementsheffing voor woningen die "niet tot hoofdverblijf dienen" en de afschrijving van bedrijfsgebouwen
• De vennootschapsbelasting voor de afschrijving van bedrijfsgebouwen
• De Belastingdienst kan de waardegegevens ook gebruiken bij andere belastingen, maar is dit niet verplicht

In een aantal gevallen komt het object waarvoor de WOZ-waarde is vastgesteld niet overeen met het object dat voor de Rijksbelastingdienst van belang is. Dit komt met name voor bij boerderijen, woon-/winkelpanden en woningen met praktijk of kantoor aan huis. In die gevallen is voor de rijksheffingen alleen de waarde van het woongedeelte van belang. De waarde van het woongedeelte kan niet (rechtstreeks) aan de WOZ-beschikking ontleend worden, maar kan soms wel van de WOZ-waarde of het daaraan ten grondslag liggende taxatieverslag afgeleid worden.
 

Indien er na 1 januari 2021 een wijziging plaats gevonden heeft is de toestandspeildatum van belang. Een wijziging kan zijn een verbouwing, sloop aan- of verkoop grond. Wanneer hier sprake van is, is de toestand op 1 januari 2022 met waardepeildatum 1 januari 2021 bepalend.

Huurders van woningen kunnen bezwaar maken tegen de gebruikersaanslag, zoals afvalstoffenheffing, rioolheffing en hondenbelasting maar ook tegen de hoogte van de WOZ-waarde. Huurders van niet-woningen (bedrijven) kunnen bezwaar maken tegen de WOZ-waarde, OZB-gebruik en de rioolheffing. 

De waterschappen gebruiken de WOZ-waarde voor de heffing van de watersysteemheffing gebouwd, die geheven wordt van eigenaren van gebouwde onroerende zaken. Op een enkele uitzondering na (bijvoorbeeld kassen) betreft dit dezelfde onroerende zaken als bij de gemeentelijke onroerende-zaakbelastingen.

Daarnaast heffen de waterschappen de watersysteemheffing ongebouwd, met de oppervlakte als heffingsmaatstaf. De meeste onroerende zaken die in de watersysteemheffing ongebouwd worden betrokken zijn vrijgesteld in het kader van de Wet WOZ (bijvoorbeeld bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond en natuurterreinen), zodat hiervoor geen WOZ-waarde vastgesteld hoeft te worden. Voor deze objecten wordt de oppervlakte gebruikt als grondslag voor de watersysteemheffing ongebouwd.

Indien een object gedeeltelijk gebouwd is en gedeeltelijk ongebouwd (bijvoorbeeld boerderij met landbouwgrond), dan geldt de waarde van het gebouwde gedeelte voor de watersysteemheffing gebouwd.

Voorbeeld

Ongebouwde objecten zijn gekoppeld aan kadastrale percelen. De oppervlakte van die kadastrale percelen wordt gebruikt om de watersysteemheffing ongebouwd te berekenen. Bij een boerderij met grond er omheen wordt in het kader van de Wet WOZ de waarde bepaald van de gebouwen (de woning en de bedrijfsgedeelten) en de grond die hieraan dienstbaar is, bijvoorbeeld het erf. Voor dit deel wordt een aanslag gebouwd opgelegd. De weilanden, dus de grond die niet dienstbaar is aan de woning en de gebouwen, zijn als bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond vrijgesteld. Met de oppervlakte van die weilanden wordt de watersysteemheffing ongebouwd berekend.
 

Degene die op 1 januari eigenaar is van een onroerende zaak ontvangt de beschikking. Is de overdracht in januari bij de notaris geregeld en door het kadaster verwerkt dan heeft dat geen invloed meer op de beschikking voor dit jaar.

In principe dienen de verkoopcijfers van de vergelijkbare objecten in de periode drie maanden voor en drie maanden na de waardepeildatum gerealiseerd te zijn. Het kan echter voorkomen dat er in die periode weinig tot geen objecten worden verkocht die goed vergelijkbaar zijn met de onderhavige woning. Om die reden wordt ook gekeken naar verkoopcijfers van objecten die weliswaar niet direct rond de waardepeildatum zijn gerealiseerd maar wel goed vergelijkbaar zijn met het te taxeren object. Met het waardeverschil dat optreedt als gevolg van dit tijdsverschil wordt rekening gehouden bij de taxatie. Wanneer er weinig verkopen zijn wordt vaak een half jaar voor en na genomen.

Is er iets veranderd? Zoals verbouwing of sloop? Zo nee, dan kan het zijn dat de taxatie na bezwaar niet goed is verwerkt. Neem dan contact op met het Team Belastingen en WOZ.

De gebruikersbelasting voor woningen is afgeschaft. Gebruikers van een bedrijfspand waarin een woongedeelte aanwezig is, krijgen een vermindering van de OZB-gebruikersbelasting voor dit woongedeelte. De WOZ-waarde is dan niet gelijk aan de OZB waarde. Wanneer u twijfelt of dit bij u het geval is, dan kunt u contact opnemen met het Team Belastingen en WOZ.

Alle berichten over de woningmarkt laten zien dat deze markt geen effecten ervaart van Covid-19 en de getroffen maatregelen. Natuurlijk zijn bedrijven en instellingen getroffen in hun exploitatie en omzet, maar we kijken naar de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2021. Met de eventuele effecten van Covid-19 is bij de waardering rekening gehouden.