Omgevingsvisie - thema wonen

Zwartewaterland is niet vergelijkbaar met een gemiddelde gemeente in Nederland. De woningmarkt binnen de kernen van Zwartewaterland is gesloten. Inwoners verhuizen niet vaak van de ene naar de andere kern. De inwoners van Zwartewaterland verhuizen met name binnen de eigen kern of naar een andere gemeente. Er is wel vrij veel instroom van buitenaf, met name Zwolle.

Weinig huizen per hectare

De woonwijken kenmerken zich door laagbouw en er staan naar verhouding weinig huizen per hectare. Inwoners mogen een bedrijf aan huis hebben (categorie 1 en 2 Staat van bedrijfsactiviteiten). Hoogbouw komt in Zwartewaterland niet veel voor, met uitzondering van seniorenwoningen die in lagen gebouwd zijn. 

Dicht bij het centrum en snel in het buitengebied

In het buitengebied wordt vooral aan linten en in buurtschappen gewoond. De uitbreiding van de kernen maakt dat iedereen dicht bij het centrum woont. Tegelijkertijd is iedereen redelijk snel in het buitengebied. Alle drie de kernen liggen aan het water en aan verschillende landschappen. Elke kern heeft een eigen karakter.

Veel gezinnen, weinig eenpersoonshuishoudens

Er wonen in verhouding veel gezinnen en maar weinig jonge eenpersoonshuishoudens. In Zwartewaterland staan veel koop-eengezinswoningen. Er zijn weinig (sociale) huurwoningen en appartementen. Het hoge aantal gezinnen zorgt in de gemeente Zwartewaterland voor groei van het aantal jonge kinderen. Het geboorteoverschot (verschil tussen het aantal geboortes en het aantal sterfgevallen) ligt bijna vijf keer hoger dan het landelijk gemiddelde.

Het toekomstbeeld voor onze gemeente is een gemeente met unieke en vitale kernen. In de kernen is een goed woon- en leefklimaat. Iedereen met ‘roots’ in onze gemeente kan (blijven) wonen als dat de woonwens is. Dit toekomstbeeld willen we bereiken met de volgende zes pijlers:

  • Pijler 1: Sterke positionering in de regio
  • Pijler 2: Voldoende betaalbare huurwoningen beschikbaar
  • Pijler 3: Duurzame woningvoorraad en leefomgeving
  • Pijler 4: Wonen, services en zorg
  • Pijler 5: Bouwen voor vitale kernen
  • Pijler 6: Voldoende woningen voor jongeren en stimuleren eigen woningbezit starters

Woningbouw vindt zoveel mogelijk binnen de bestaande bebouwde omgeving plaats. Dit gaat vóór uitbreiding van het bebouwd gebied. Echter, bouwen buiten bestaand bebouwd gebied zal niet altijd te voorkomen zijn. In die gevallen zorgen we voor een zorgvuldige inpassing in groen en landschap volgens de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving’ en het Groenbeleidsplan.

Zwartewaterland heeft de Regionale Woonagenda ondertekend en voert de afspraken uit die hierin zijn gemaakt:

  • We voorzien in de woningbehoefte van de gemeente tot 2030 door de bouw van 750 woningen). De gemeente biedt hiervoor de benodigde ruimte (plancapaciteit). Tag-West in Genemuiden en Hasselt Om de Weede zijn de twee belangrijkste woningbouwlocaties die in de behoefte moeten voorzien. Tot en met 2025 ligt de focus op realisatie van harde (vastgestelde) woningbouwplannen en het versneld ontwikkelen van zachte (nog niet vastgestelde) woningbouwplannen. Voor de periode tot 2030 wordt gezocht naar extra ruimte voor potentiële woningbouwplannen, mede in relatie tot de bestaande achterstanden in de woningbouw en de verstedelijkingsambities in de regio Zwolle.
  • We werken mee aan de versnelde uitvoering van de woningbouwopgave in de regio. Het woningbouwplan Tag-West 2e fase in onze gemeente is aangemerkt als een regionaal sleutelproject woningbouwimpuls (240 woningen vanaf 2022).

Door de toenemende vergrijzing is er aandacht nodig voor de bouw van levensloopbestendige woningen in nieuwbouwplannen. De gemeente staat positief tegenover de ontwikkeling van nieuwe woon-zorgconcepten voor ouderen. 

Het voorgaande maakt het gewenst om een bouwsteen Wonen op te stellen en dit voornemen op te nemen in de uitvoeringsparagraaf. Deze bouwsteen gaat in op locaties voor woningbouw, de afweging tussen inbreiden en uitbreiden, sociale woningbouw en het woningbouwprogramma met daarin bijzondere aandacht voor starters en levensloopbestendige woningen.

Het thema wonen voor de kernen en het buitengebied

U heeft gelezen waar de gemeente op inzet als het gaat om wonen. Aanvullend hierop hebben de kernen Genemuiden, Hasselt, Kamperzeedijk, Zwartsluis en het buitengebied ook een eigen inzet:

Genemuiden

Kenmerkend voor Genemuiden:

  • Woningmarkt voor eigen behoefte
  • Weinig instroom van buitenaf
  • Aandeel sociale woningbouw laag

Ontwikkeling van nieuwbouw in Genemuiden

In de wijk Tag West realiseert een projectontwikkelaar nieuwbouwwoningen voor Genemuiden. Tag West wordt in twee delen ontwikkeld. Het proces om de tweede en afrondende fase van Tag West in ontwikkeling te brengen, is gestart. In tegenstelling tot Zwartsluis kent Genemuiden weinig inbreidingslocaties. Na afronding van Tag West komt de locatie Binnenveld in beeld. Voor specifieke ontwikkelingen, zoals vrijstaande kavels of appartementen, is het Binnenveld nu ook al een mogelijke locatie.

Hasselt

Kenmerkend voor Hasselt:

  • Relatief veel nieuwbouw
  • Vrij veel instroom van buitenaf, met name Zwolle
  • Concurrentie vanuit Stadshagen
  • Sociale huursector hoge vraagdruk

Woningbouw Hasselt kan vraag in Zwolle deels opvangen

Hasselt heeft een sterkere verbinding met Zwolle dan de andere kernen. De verwachting is dat Zwolle nog stevig doorgroeit. Het is nog onduidelijk hoe Zwolle die groei gaat accommoderen. Afhankelijk van die groei kan Hasselt een deel van die vraag opvangen. De uitbreiding van de woningbouw in Hasselt vindt voornamelijk plaats in de Hasselt om de Weede. Hasselt om de Weede wordt gefaseerd ontwikkeld. 
Daarnaast wensen bepaalde doelgroepen woningbouw dichtbij voorzieningen. Bijvoorbeeld bij winkels en scholen. Deze wensen worden zorgvuldig gewogen als er in de binnenstad locaties zijn die zich lenen voor herontwikkeling.

Zwartsluis

Kenmerkend voor Zwartsluis:

  • Wonen aan het water
  • Instroom van buitenaf (vooral familie)
  • Weinig vraagdruk in sociale huursector

Transformatie naar woningbouwlocaties

De locaties voor woningbouw zijn in Zwartsluis zogenaamde “transformatielocaties”. Dit zijn locaties zoals bijvoorbeeld het Agnietenterrein, waar vroeger een school stond en wat nu ontwikkeld / ”getransformeerd” wordt naar een woningbouwlocatie. De laatste ontwikkellocatie is aanstaande. Er is nog geen keuze gemaakt waar toekomstige woningbouw te realiseren. De visie “Een dag op het Zwartewater” geeft een mogelijke locatie aan bij de Barsbeek. Met de kennis van nu is de vraag of dit wel wenselijk is. De bodem in deze wijk verzakt namelijk. Er zijn nog een aantal inbreidingslocaties aangewezen, maar de huidige plannen zijn niet groot genoeg om op de lange termijn te voldoen aan de geprognotiseerde behoefte. 

We zoeken naar (extra) ontwikkellocaties voor Zwartsluis onder de volgende voorwaarde: toevoeging aan de woningvoorraad is beperkt tot gemiddeld 10-15 woningen per jaar. Combinatie van in- en uitbreiding. De locaties Interfloor en sportvelden worden onderzocht. Uitbreiding in kleinschalige projecten.

Kamerverhuur

Ander onderwerp dat speelt in Zwartsluis is kamerverhuur. Deze vorm van bewoning is binnen het bestemmingsplan mogelijk in het centrum van Zwartsluis. In de praktijk gaat het met name om verhuur van een aantal panden aan tijdelijke werknemers. De vraag is of deze mogelijkheid blijft bestaan. Tijdens de Ontmoetingen gaven inwoners van Zwartsluis aan zich zorgen te maken over de huisvesting van arbeidsmigranten in Zwartsluis. De mogelijkheden van regulering en een vergunningensysteem hiervoor worden onderzocht. Ook is het de vraag of de gemeente gaat investeren in de inburgering van deze groep in de samenleving van Zwartsluis. 

Kamperzeedijk

In de kern Kamperzeedijk is de school een verbindende factor. Om een school in stand te kunnen houden moeten er voldoende leerlingen zijn. Daarom is het belangrijk dat jonge gezinnen zich kunnen vestigen in de kleine kernen en in het buitengebied. Door passend woningaanbod voor de doelgroep starters en senioren kan voorkomen worden dat jongeren wegtrekken. Dit draagt bij aan een evenwichtige bevolkingsopbouw en instandhouding van de gemeenschap.

In het buitengebied staan veel boerenbedrijven. Als het bedrijf door de jongere generatie wordt overgenomen, is er vaak geen plaats meer voor de oudere generatie in de kleinere kern. Wanneer het bedrijf stopt, gaan de gronden naar bestaande boerenbedrijven en wordt de woning vaak verkocht aan mensen van buiten de kern.

We zoeken naar (extra) ontwikkellocaties voor Kamperzeedijk onder de volgende voorwaarde: toevoeging aan de woningvoorraad is beperkt tot gemiddeld 1 à 2 woningen per jaar. Uitbreidingen in de vorm van kleinschalige eenheden. Bijvoorbeeld korte rijtjes en kleine hofjes. Doel is om de leefbaarheid en sociale cohesie in stand houden.

Buitengebied

Met het oog op de toekomst, de verwachte afname van het aantal agrarische bedrijven doet zich de vraag voor waar en hoe willen wij woningbouw in het buitengebied realiseren. Daarbij kan gedacht worden aan herontwikkeling van bestaande locaties (VAB) of de ontwikkeling van een nieuwe locatie. Er is daarom behoefte aan een nieuwe visie op het buitengebied, waarbij ingegaan wordt op de verschillende opgaven in het buitengebied, zoals: de veenweidebodemdaling, klimaatadaptatie en de afname van het aantal agrarische bedrijven. Uit deze Buitengebiedsvisie komen conclusies over de mogelijkheden in het buitengebied met behoud van de agrarische functie. Deze conclusies worden vertaald in regels voor het omgevingsplan.

Ontwikkelingsruimte en kwaliteitsprestaties moeten in evenwicht zijn

Woningbouw vindt zoveel mogelijk binnen de bestaande bebouwde omgeving plaats. Dit gaat vóór uitbreiding van het bebouwd gebied. Echter, bouwen buiten bestaand bebouwd gebied zal niet altijd te voorkomen zijn. In die gevallen zorgen we voor een zorgvuldige inpassing in groen en landschap volgens de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving en het Groenbeleidsplan. Het is gebaseerd op het provinciale beleid dat ervan uit gaat dat nieuwe ontwikkelingen mogen als zij bijdragen aan het in-stand-houden van en versterken van ruimtelijke kwaliteit. Voor alle nieuwe en grootschalige ontwikkelingen in het buitengebied geldt dat een goede ruimtelijke inpassing verplicht is. Naast deze basisinspanning kan het zijn dat er extra kwaliteitsprestaties nodig zijn. Ontwikkelingsruimte en kwaliteitsprestaties moeten in evenwicht zijn. Nieuwe woonkavels in kernen en op bestaande erven behoren tot de mogelijkheden. Alleen voor karakteristieke woningen worden extra mogelijkheden toegestaan in gebruik en bouw.

Woningbouw in de polder Mastenbroek is op zeer beperkte schaal en onder voorwaarden mogelijk: geen nieuwbouw in de vorm van clusters en binnen bestaande lintstructuren. Woningbouw vindt bij voorkeur plaats op agrarische erven en in de kern Mastenbroek, onder duidelijk gestelde ruimtelijke voorwaarden. Deze voorwaarden gelden voor bouwen in het hele buitengebied. Daarbij gaat het om:

  • behoud van waardevolle gebouwencomplexen;
  • behoud of versterking van landschappelijke kwaliteit en het karakter van het buitengebied;
  • aantallen en verschijningsvormen van toe te voegen woningen moeten in verhouding staan tot de aard en omvang van aanwezige bebouwing en de grootte van percelen.

Voorwaarde is ook dat de agrariër in het gebied zijn bedrijf moet kunnen voortzetten.

Gunstig vestigingsklimaat voor jonge gezinnen creëren 

In de kernen Kamperzeedijk en Mastenbroek is de school een verbindende factor. Om een school in stand te kunnen houden moeten er voldoende leerlingen zijn. Daarom is het belangrijk dat jonge gezinnen zich kunnen vestigen in de kleine kernen en in het buitengebied. Door passend woningaanbod voor de doelgroep starters en senioren kan voorkomen worden dat jongeren wegtrekken. 

In het buitengebied staan veel boerenbedrijven. Als het bedrijf door de jongere generatie wordt overgenomen, is er vaak geen plaats meer voor de oudere generatie in de kleinere kern. Wanneer het bedrijf stopt, gaan de gronden naar bestaande boerenbedrijven en wordt de woning vaak verkocht aan mensen van buiten de kern.

Behoefte aan passende woningen voor starters en ouderen

Polderbelangen Mastenbroek heeft gevraagd om een onderzoek naar de woningbouwmogelijkheden in Mastenbroek. Zij ziet het draagvlak voor de voorzieningen afnemen en ziet woningbouw als middel om dit tegen te gaan. Er is behoefte aan passende woningen voor starters en ouderen in de kleine kernen en het buitengebied. Dit draagt bij aan een evenwichtige bevolkingsopbouw en instandhouding van de gemeenschap.

Door de toenemende vergrijzing is er aandacht nodig voor de bouw van levensloopbestendige woningen in nieuwbouwplannen. De gemeente staat positief tegenover de ontwikkeling van nieuwe woon-zorgconcepten voor ouderen.